Ban Quản trị tòa nhà/chung cư là gì? BQT có quyền hạn và trách nhiệm như thế nào?

Ban quản trị có vai trò quan trọng trong việc điều hành, đảm bảo quyền lợi cho cư dân sinh sống trong tòa nhà/chung cư. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết về mô hình hoạt động, công việc của Ban quản trị tòa nhà/chung cư. Trong bài viết này, InfoCity sẽ giúp bạn hiểu hơn về khái niệm Ban quản trị tòa nhà/chung cư và quyền hạn, trách nhiệm của họ.

Ban quản trị (BQT) tòa nhà/chung cư được thành lập như nào?

Để hiểu rõ khái niệm Ban quản trị (BQT) nhà chung cư là gì? Chức năng và nhiệm vụ của BQT nhà chung cư như thế nào? Trước hết, hãy cùng InfoCity tìm hiểu về khái niệm nhà chung cư. Căn cứ quy định của pháp luật, nhà chung cư được hiểu là nhà có từ hai tầng trở lên, bao gồm các căn hộ, có lối đi, cầu thang, phần sở hữu riêng – chung. Nhà chung cư được phân chia thành nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức đại diện toàn bộ chủ sở hữu trong nhà chung cư. BQT tòa nhà/chung cư là tổ chức có con dấu riêng, thành lập và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần, hoặc mô hình ban chủ nhiệm của hợp tác xã.

Trong trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì phải lập ban quản trị theo quy định của Luật nhà ở. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu, BQT do hội nghị nhà chung cư bầu ra để thực hiện những nhiệm vụ nhất định.

Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có nêu rõ:

Nhà chung cư có một chủ sở hữu/nhiều chủ sở hữu có dưới 20 căn hộ thì Hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định thành lập BQT.

BQT nhà chung cư có nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức được quy định như sau:

• Có một chủ sở hữu thì BQT tòa nhà/chung cư không có tư cách pháp nhân, không có con dấu. BQT hoạt động theo mô hình tự quản, thực hiện các quyền hạn và trách nhiệm theo luật pháp quy định.
• Tòa nhà/chung cư có nhiều chủ sở hữu thì BQT sẽ hoạt động theo mô hình giống như hội đồng quản trị của công ty, mô hình chủ nhiệm của hợp tác xã. Trong trường hợp này, BQT là tổ chức có tư cách pháp nhân và con dấu riêng.

Thành phần BQT tòa nhà/chung cư bao gồm những ai?

Theo khoản 2, điều 20, mục 2, chương III trong Thông tư 02/2016/TT-BXD thì quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được quy định như sau:  

Đối với BQT tòa nhà/chung cư

Thành phần BQT tòa nhà/chung cư bao gồm: 1 trưởng ban và 1-2 phó ban và các thành viên khác được bầu ra ở hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp chủ đầu tư sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được bầu là trưởng BQT nhà chung cư. Nếu đại diện chủ đầu tư không được bầu làm trưởng ban thì sẽ được bầu làm phó ban quản trị nhà chung cư.

Đối với BQT cụm nhà chung cư

Thành phần BQT nhà chung cư bao gồm: 1 trưởng ban, 1-2 phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Trong trường hợp chủ đầu tư sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư/tòa nhà thì đại diện chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm trưởng BQT, nếu không được bầu làm trưởng BQT thì chủ đầu tư có thể cử đại diện của tòa nhà làm phó ban.

Quy định đối với thành viên BQT

Theo Khoản 1 và 2 Điều 19, mục 2, chương III, Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định:

• Các thành viên trong BQT phải đảm bảo sức khỏe, lý lịch rõ ràng, không có tiền án, tiền sự. Ưu tiên người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, pháp luật tham gia BQT tòa nhà/chung cư.
• Các thành viên trong BQT tòa nhà/chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn tòa nhà/chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng.

BQT nhà chung cư có trách nhiệm và quyền hạn gì?

Điều 104 Luật Nhà ở quy định về quyền và trách nhiệm của BQT nhà chung cư: Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì BQT nhà chung cư có quyền & trách nhiệm như sau:

• Nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà ở chung cư.
• Thực hiện công việc quản lý, phân bổ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật và ra quyết định họp Hội nghị nhà chung cư, đồng thời báo cáo tài chính cho Hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi các khoản kinh phí.
• Gửi Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
• Thực hiện ký hợp đồng cung cấp quản lý vận hành tòa nhà/chung cư với chủ đầu tư/đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư ủy quyền.

Đối với trường hợp nhà chung cư không yêu cầu cần phải có đơn vị quản lý vận hành và được Hội nghị nhà chung cư giao nhiệm vụ cho BQT thực hiện quản lý vận hành thì BQT tiến hành thực hiện thu – chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của hội nghị nhà chung cư:

a.  Ký hợp đồng bảo trì với đơn vị có năng lực về bảo trì tòa nhà/chung cư để thực hiện công việc bảo trì phần sở hữu chung và giám sát hoạt động bảo trì.

b. Tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng, cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để có kế hoạch khắc phục khó khăn, giải quyết vấn đề tồn đọng.

c. Xây dựng nếp sống cư dân chung cư văn minh, hiện đại, đồng thời giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư.

d. Đảm bảo thực hiện đúng quy định hoạt động của BQT nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua: không tự ý bãi miễn, bổ sung thành viên BQT nhà chung cư.

e. BQT được hưởng lương trách nhiệm, chi phí công tác khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

g. BQT phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện không đúng quyền và trách nhiệm của mình.

h. Ngoài ra, BQT có nghĩa vụ thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không làm trái với quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì BQT có quyền và trách nhiệm thực hiện quy định tại điểm a, e,g,h… trên.

Hồ sơ công nhận và thông báo hoạt động của BQT nhà chung cư

Hồ sơ công nhận hoạt động của BQT nhà chung cư bao gồm các thủ tục sau: Hồ sơ đối với việc thành lập BQT nhà chung cư lần đầu bao gồm:

• Văn bản đề nghị của BQT bao gồm các nội dung: tên BQT đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; đối với nhà chung cư thì tên BQT được đặt theo tên hoặc số tòa nhà; đối với cụm nhà chung cư thì tên BQT do Hội nghị nhà chung cư quyết định đặt tên.
• Bầu BQT nhà chung cư theo biên bản họp Hội nghị nhà chung cư.
• Danh sách các thành viên BQT: Họ và tên trưởng ban và phó BQT.
• Các quy chế hoạt động của BQT được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Trong trường hợp bầu lại BQT nhà chung cư khi hết nhiệm kỳ, bầu BQT mới do bãi miễn theo quy định, bầu thay thế trưởng, phó BQT thì hồ sơ bao gồm:

• Văn bản đề nghị của BQT.
• Văn bản gốc quyết định công nhận BQT nhà chung cư.
• Biên bản họp hội nghị nhà chung cư bao gồm việc bầu lại, bầu thay thế BQT, bầu thay thế trưởng, phó BQT.
• Danh sách các thành viên BQT: Các thành viên BQT, vị trí trưởng, phó BQT.
• Quy chế hoạt động của BQT đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Bài viết đã chia sẻ những kiến thức liên quan đến Ban quản trị nhà chung cư và chức năng, nhiệm vụ của họ. Hy vọng đây là những kiến thức hữu ích giúp bạn hiểu hơn về công việc của BQT tòa nhà/chung cư.